Gayrimenkul artık yatırım olmaktan çıkıyor
Hidayet Dikilitaş
İnsanlığın var olduğu günden bu yana, yaşam için inşa edilen tüm taşınmazların değeri hiçbir zaman düşmedi aksine sürekli arttı. Dünya nüfusu büyüdükçe toprağın ve gayrimenkulün önemi de her geçen gün daha belirgin hâle geldi. Özellikle ülkemizde uzun yıllar boyunca en büyük yatırımlar gayrimenkule yapıldı ve en büyük servetler de bu alanda oluştu. Bu yüzden eskilerin sıkça söylediği bir söz vardı: “Al, köşeye koy bir gün zengin olursun.” Ancak artık durumun eskisi gibi olmadığını düşünüyorum…
Günümüzde dünya genelinde nüfus artış hızının yavaşlaması, hatta bazı ülkelerde nüfusun azalmaya başlamasıyla birlikte arsa ve konut talebinin de giderek zayıfladığını görüyorum. Ülkemizde yaşanan ekonomik krizler de buna eklendiğinde, gayrimenkul sektörünün neredeyse durma noktasına geldiği bir dönemden geçiyoruz.
Yine eskilerin söylediği başka bir söz vardır: “Şehre en yakın yerden tarla al, bir gün şehrin merkezinde kalır.” Ancak artık şehirler, geçmişte olduğu kadar hızlı büyümüyor. Japonya bunun en çarpıcı örneklerinden biri. Yaşlanan nüfus ve düşük doğum oranları, gayrimenkule olan talebi ciddi şekilde azaltıyor. Benzer tabloyu birçok gelişmiş ülkede görmek mümkün.
Ekonominin en temel kurallarından biri şudur: Bir varlığın değeri, arz ve talep dengesiyle belirlenir. Talep azaldıkça fiyatların da baskı altında kalması kaçınılmazdır. Bu gidişle, önümüzdeki 20-30 yıl içinde Türkiye’de de çok sayıda boş ve sahipsiz konutun ortaya çıkacağını düşünüyorum. Bu süreçte yeni imar alanları açmak yerine, mevcut yapı stokunun yenilenmesi ve kentsel dönüşüm projelerinin ön plana çıkacağı kanaatindeyim. Bu da uzun vadede arsa ve konut fiyatlarını aşağı yönlü etkileyebilir.
Bir başka gerçek ise kira gelirleriyle ilgili. Eskiden alınan her ev, düzenli bir pasif gelir kaynağı olarak görülürdü ve birçok insan kira gelirleriyle ciddi servetler oluşturdu. Bugün ise satın alınan bir evi kiraya vermek, bazı durumlarda beklenen kazancı sağlamadığı gibi ek maliyetler de doğurabiliyor. Kiradan elde edilen gelir, bakım, onarım ve restorasyon masraflarını karşılamakta bile yetersiz kalabiliyor.
Öte yandan, bugün bir daire satın almak için ayrılan sermayenin farklı yatırım araçlarında değerlendirilmesi, birçok durumda kira gelirinden çok daha yüksek nakit akışı sağlayabiliyor.
Bu nedenle ben, kendi değerlendirmeme göre gayrimenkulün artık eskisi kadar güçlü bir yatırım aracı olmadığını, hatta birçok durumda “ölü yatırım” hâline geldiğini düşünmeye başladım.
Bana göre bugün yapılması gereken en doğru gayrimenkul yatırımı, yatırım amacıyla değil, yaşanacak bir eve sahip olmak amacıyla yapılacak yatırımdır. Bunun dışındaki sermayenin ise, daha yüksek getiri sağlayabilecek farklı yatırım alanlarında değerlendirilmesi gerektiğine inanıyorum.
